Рынку жилья в России дефицит спроса не грозит

Несмотря на ряд имеющихся в СМИ пессимистичных прогнозов о том, что подорожавшая ипотека (и льготная, и рыночная) резко сократит спрос на первичном рынке жилья, можно полагать, что рынок оттого вряд ли сильно «пострадает». Факторы, служащие поводом для сегодняшнего пессимизма, на самом деле не являются безоговорочными, более того они непоказательны, так как возникли на фоне пандемии и связанных с ней мер борьбы и ограничений.

Спрос на новое жилье скорее будет уже не столько инвестиционным, сколько вернется в традиционное русло и будет поддерживаться мерами, оказываемыми государством напрямую населению страны и теми же банковскими инструментами. Собственно, всё, что происходило до сих пор на рынке жилья, — происходило от слова «аномально». Но эти же аномальные факторы, по сути, послужили перезапуску отрасли в то время, когда ее шансы на активное развитие были весьма невысокими, что влекло бы за собой негативные процессы во всех смежных отраслях экономики со всеми вытекающими последствиями. Поэтому серьезных оснований для паники на счет того, что ужесточение условий льготной ипотечной программы и подорожание в силу повышения ключевой ставки рыночной ипотеки приведет к упадку рынка, нет.

Так, например, издание «Эксперт» предполагает, что этап бурного роста рынка позади. Во-первых, потому что цены уже слишком сильно выросли. В каких-то сегментах они уже превысили психологические барьеры: в премиальном сегменте три года назад на цену миллион рублей за квадратный метр могли претендовать лишь исключительные объекты — условно, напротив Кремля. Сейчас такая цена стала привычной, а в эксклюзивных проектах уже встречаются и цены два миллиона рублей за «квадрат». Во-вторых, сильный удар по спросу, указывает издание, был нанесен подорожанием ипотеки. С июля были изменены условия льготной государственной ипотеки, ставки выросли c 6,5 до 7%. Однако более критичным эксперты считают снижение с 12 млн рублей до 3 млн размера лимита кредита для Москвы и Санкт-Петербурга, что, по их мнению, фактически означает сворачивание ипотеки на столичных рынках, поскольку средний бюджет новостройки сегодня составляет около 12 млн рублей за лот. «Эксперт» напоминает, что резко подорожала и рыночная ипотека: с марта Центробанк четыре раза поднимал учетную ставку, в итоге она выросла с 4,25 до 6,5% годовых, что вызвало взрывной рост ипотечных ставок банков. Сотрудник девелоперской компании рассказал изданию, что «видел договоры, где банк прописывал, что если сделка проходит до 31 июля, то ставка 5,75 процента, а если после — 8,5 процента».

Ранее на ИА REX: На рынок жилья в России обрушились совершенно неожиданные проблемы?

А между тем «Российская газета» приводит мнение директора департамента розничных рисков банка «Зенит» Александра Шорникова, который говорит о том, что если существует цель — улучшить жилищные условия, то откладывать решение об оформлении ипотеки не стоит, поскольку при смягчении денежно-кредитной политики ставки могут снизиться — и клиенту всегда можно рефинансировать кредит на более выгодных условиях.

«Розничные ставки кредитования отстают от динамики изменения ключевой ставки на 1−3 месяца. Сейчас ключевая ставка составляет 6,50% годовых, но с учетом сохранения повышенного уровня инфляции в непродовольственном сегменте она может вырасти до 6,75−7,00% до конца года, что отразится на стоимости кредита. Ипотечные ставки этом случае к концу года будут варьироваться от 9 до 9,5% годовых», — рассказывает Шорников.

Тем временем совместное исследование госкорпорации «ДОМ.РФ» и Росреестра, публикуемое изданием РБК, говорит о том, что действительно в первом полугодии был зафиксирован 1,5-кратный рост сделок на первичном рынке: было заключено 409 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), что на 53% больше показателя аналогичного периода прошлого года (267 тыс.) и на 6% больше первого полугодия 2019 года (385 тыс.), а на вторичном рынке — 1,2 млн сделок, что на 11% больше аналогичного периода 2019 года. 800 тысяч из общего числа сделок и на первичном, и на вторичном рынках было заключено через ипотечный механизм. При этом доля ипотеки на вторичном рынке оказалась ниже, чем на первичном, составив 46%. Даже если предположить, что основной платежеспособный спрос был уже реализован, то стоит между тем заметить, что ипотечные сделки составили половину всех заключенных сделок в целом на рынке жилья, при этом спрос на рынке был реализован при бурном росте цен. А важнейшим фактором, способствовавшим резкому разгону цен в России, как подчеркивало издание «Эксперт», стало сокращение строительства и дефицит новостроек: в прошлом году во многих городах были зафиксированы исторические минимумы объема предложения на рынке. Кроме того, как отмечает изданию руководитель аналитического центра «ДОМ.РФ» Михаил Гольдберг, помимо низких рыночных ставок, росту рынка способствовали разнообразные программы господдержки, направленные преимущественно на первичный рынок. Именно эти меры сказались на расширении кредитования на рынке новостроек, которое в первом полугодии увеличилось в полтора раза по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. По общему числу сделок с первичным жильем в стране, конечно, лидируют Москва и Московская область, но в тройке лидеров-регионов по темпам роста ДДУ такие регионы, как Томская область, Дагестан и Кабардино-Балкария.

Да, и ключевая ставка повысилась, и условия льготной ипотечной программы ужесточились. Но, с одной стороны, они ужесточились — со смещением спроса на регионы, потому как Москва или Московская область и без того наиболее привлекательные с инвестиционной точки зрения. С другой — со смещением спроса на семьи с детьми: семейную ипотеку можно взять при прежних размерах лимита, например, до 12 млн рублей в той же Москве, а претендовать на ипотечный кредит могут семьи, в которых родился первый ребенок. То есть, как ни крути, но льготный ипотечный инструмент стал просто еще более социально направленным. И вместе с тем никто не исключает и возможности рефинансирования кредита, и некоторых мер господдержки. Наоборот, в июле, например, была расширена программа господдержки многодетных семей.

Ранее на ИА REX: Арендное жильё: где живёт сегодня треть населения России?

ДОМ.РФ публиковал на своем портале информацию о том, что госкорпорация одобрила государственную поддержку в виде выплат в размере до 450 тыс. рублей по обращениям более 200 тыс. многодетных семей. По словам директора подразделения «Государственные программы в жилищной сфере» ДОМ. РФ Виталия Насонова, выплаты предоставляются в рамках ипотечных кредитов. Общий объем денежных средств, направленных на погашение ипотеки многодетных семей в рамках данного вида господдержки, составил почти 90 млрд рублей. Программа показала как свою высокую востребованность многодетными семьями — увеличением числа обращений в этом году, так и свою эффективность — в снижении платежной нагрузки многодетных семей по ипотечным кредитам: более 10 тыс. семей смогли полностью погасить свои жилищные кредиты. Напомним, что программа господдержки многодетных семей была запущена по поручению президента РФ осенью 2019 года. Среди регионов — лидеров по количеству поданных гражданами заявлений на участие в программе не только Москва, Санкт-Петербург и Московская область, но и Свердловская, Челябинская области, Краснодарский край, Татария, Башкирия, а также Чеченская Республика и Республика Ингушетия. С расширением в июле условий этой программы сейчас выплаты могут быть использованы на погашение кредитов, предоставленных на покупку земельных участков для личного подсобного хозяйства или садоводства, строительство объекта ИЖС или покупку объекта незавершенного строительства, приобретение жилья в рамках льготных программ регионов, а также последней доли в праве собственности на недвижимость. Также возможно получение господдержки по кредитам, предоставленным для оплаты паевого взноса в ЖСК, приобретение жилья, включая оплату ремонта, а также уплату страховых взносов.