Размышления о принципах купли-продажи так называемых жилищных услуг и коммунальных ресурсов (ЖКУ) начнем с Гражданского кодекса РФ.
Ст. 421 этого Кодекса гарантирует свободу договора, не допуская понуждения к его заключению, за исключением случаев, когда соответствующая обязанность предусмотрена законом или добровольным обязательством.
Что же касается условий заключаемого договора, то они определяются по усмотрению сторон, если содержание соответствующего условия не предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422), которые, однако, не должны противоречить закону.
Договор управления многоквартирным домом (МКД) заключается с управляющей организацией (УО), имеющей соответствующую лицензию и это делается путем составления соответствующего документа.
При выборе УО общим собранием собственников помещений в МКД (ОСС) с каждым собственником помещения заключается договор управления на условиях, предусмотренных решением общего собрания. При этом в качестве одной стороны договора выступают собственники помещений в МКД, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в этом доме (ст. 162 ЖК РФ).
Теперь о мнении российского правительства. Оно полагает, договор с УО может быть заключен посредством совершения действий, свидетельствующих о намерении потреблять ЖКУ либо о фактическом их потреблении (конклюдентные действия). Договор, заключенный путем совершения конклюдентных действий, правительство считает заключенным на условиях, предусмотренных Постановлением №354 (п. 6).
Однако такой способ заключения договоров приемлем разве что для однократных сделок. Допустим, что некий любвеобильный мужчина решил обратиться к симпатичной соседке за женской лаской и она ему не отказала. Но если, снова наведавшись к соседке и получив отказ, мужчина сошлется на конклюдентные действия, то он вполне может столкнуться с железным, точнее, чугунным аргументом. В виде увесистой сковороды...
Представляется очевидным, что конклюдентные отношения как способ заключения договора в устной форме, казалось бы, совершенно не приемлем для длящихся отношений, требующих их конкретизации путем составления договора в простой письменной форме, однако судебнаяпрактика говорит об обратном.
Задолженность по ЖКУ суд может взыскать даже при отсутствии письменного соглашения потребителя с УО. Отсутствие письменного договора с посредником в лице УО, по мнению суда, не оправдывает отказ от оплаты фактически потребленных ЖКУ. Но, с другой-то стороны, кто может понудить потребителей ЖКУ устанавливать гражданско-правовые отношения с посредниками в лице УО, а не с непосредственными производителями ЖКУ?
Однако суды, опираясь не столько на закон, сколько на внутреннее убеждение судей, считают, что правоотношения между гражданином (организацией) и УО возникают в силу фактического потребления ЖКУ и что иное означало бы неосновательное обогащение потребителей.
Обратимся еще раз к гражданско-правовым отношениям упомянутого гипотетического мужчины и его соседки. Предположим, что она, удовлетворив определенные потребности похотливого соседа, обратилась в суд, заявив требование о том, чтобы сосед оплатил фактически потребленные ее услуги. Согласится ли суд с иском или откажет в его удовлетворении, обосновав это тем, что стороны деликатной сделки ни о какой плате не договаривались?
Суды почему-то не желают принимать во внимание, что обязательства сторон какой-либо сделки возникают из их добровольного соглашения, а вовсе не из правил, составленных третьими лицами, пусть даже этим лицом будет правительство.
На самом деле источником обязательства может быть либо закон, либо соответствующее условие сделки, содержащееся в добровольном соглашении сторон этой сделки. Потому что никакие подзаконные акты не должны влиять на волеизъявление сторон.
Об оплате содержания так называемого общего имущества (ОИ). Собственником такого имущества, надо полагать, должно быть некое сообщество. Оно и должно взимать плату за использование ОИ. Например, за прокат лифта.
Однако суд, взыскивая задолженность по оплате ОИ (в пользу УО, естественно), сослался на ОСС, которое, видите ли, для управления домом решило выбрать определенную УО.
Как полагает суд, обязанность собственника помещения в МКД вносить плату за ЖКУ может обусловливаться не только договором, но и решением ОСС даже в том случае, если собственник не участвовал в этом собрании. Потому что соглашение между участниками собрания и УО якобы обязывает собственника оплачивать расходы на содержание ОИ именно на тех условиях, которые своим решением утвердило ОСС.
Однако колхоз дело добровольное. Во всяком случае, решения общего собрания колхозников не могут обязывать лиц, воздержавшихся от вступления в колхоз и, следователь, не обязанных соблюдать его устав.
Но, как считает суд, отсутствие договора между собственником помещения и УО не равнозначно отсутствию правоотношений между ними по оказанию ЖКУ и что собственник в силу расположения принадлежащего ему помещения в МКД вынужден пользоваться услугами посредника в лице УО.
Суд, по-видимому, не отдает себе отчета в том, что если жилищные услуги потребители получают (или, по крайней мере, должны получать) на конкурсной основе, то условия поставки продукции естественных монополий подлежат обязательному государственному регулированию. На это и должна обратить внимание федеральная Антимонопольная служба.
По мнению правительства, условия поставки коммунальных ресурсов собственникам (и нанимателям) помещений в МКД должны регламентироваться договором, заключаемым с посредником в лице УО, выбранной ОСС (п. 9 Постановления №354). Не ясно, однако, с какой стати потребитель электро- и тепловой энергии, газа и воды должен получать эти ресурсы на условиях, о которых колхоз собственников помещений в МКД договаривается с посредником в лице УО?
Взять, к примеру, электроэнергию. Вырабатываясь тепло-, гидро- и иными электростанциями, она тот час же, не попадая на промежуточный склад, используется конечными потребителями. Совершенно очевидно, что ни на что иное, кроме удорожания продукции электростанций, посредники, при попустительстве федерального правительства вклинивающиеся во взаимоотношения производителей и потребителей электроэнергии повлиять не могут.
Отсюда предложение по отмене положения, согласно которому договор, регламентирующий условия поставки ЖКУ, может считаться заключенным путем совершения конклюдентных действий.
И еще одно предложение. Учитывая вредную привычку УО вымогать деньги у потребителей, угрожая прекращением жизнеобеспечения помещений путем перекрытия доступа к системам водоотведения (канализации) или порчи электропроводки, внесудебное отключение систем жизнеобеспечения расценивать как уголовно-наказуемое деяние.
Несколько смущает, правда, Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 г. N 22, согласно которому отсутствие письменного договора между собственником помещения и посредником в лице УО не освобождает собственника от оплаты ЖКУ паразитирующему посреднику. Такая, с позволения сказать, правовая позиция с ног на голову переворачивает представление о принципах обязательственного права.
Тем не менее, суды, как свидетельствует практика автора этих строк, удовлетворяя безосновательные требования УО об оплате ЖКУ, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не требуют, чтобы УО доказывали законность тех обстоятельств, на которых они основывают свои требования.
Автор этих строк должен заметить, что он располагает соглашением о сотрудничестве с Минстроем Республики Татарстан (РТ), которое в свое время подписал Марат Хуснуллин. Надеюсь, что премьер-министр РТ Алексей Песошин, отреагировав на публикацию специального корреспондента ИА REX, порекомендует региональному Минстрою, ТО ФАС и Общественной палате РТ организовать соответствующую дискуссию.
Посильное участие в этой дискуссии готова принять региональная общественная организация, возглавляемая автором этих строк. Итоги обсуждения правительство РТ сможет направить в федеральный Минстрой, а он, возможно, согласится представить эти итоги в Комитет по вопросам ЖКХ и жилищной политики ГД РФ в целях выработки соответствующих поправок ЖК РФ.
Ведущий Ефим Андурский
Редактор Лилия Мурсалимова
Комментарии читателей (0):